Последние предложения
Материнский или семейный капитал (МСК) как мера государственной поддержки появился в 2007 году и тогда предоставлялся на родившихся или усыновлённых детей (единожды) при условии, что в семье до этого уже был хотя бы один ребёнок. Сначала сумма помощи составляла 250 000 рублей и ежегодно росла соразмерно инфляции. С 2015 по 2020 год размер материнского капитала не индексировался, однако с тех пор сумма была увеличена уже дважды.
С января 2020 года изменились правила предоставления помощи – на материнский капитал получили право семьи, где появился первый ребенок. В прошлом году МСК оформили 1,05 млн человек. Сегодня сумма за первенца – 524,5 тысячи рублей. При рождении второго ребёнка материнский капитал дополнительно увеличивается на 168,6 тысяч рублей. Право на получение материнского капитала предоставляется только один раз. На третьего или последующих детей выплат не предусмотрено, и получить их можно лишь, если МСК на первых двух детей не оформлялся. Сертификат материнского капитала выделяется семье, хотя, как правило, оформляется на маму.
Раньше для получения сертификата необходимо было обратиться в Пенсионный фонд. Но уже два года сертификат на материнский капитал оформляется автоматически. Органы ЗАГС по каналам межведомственного взаимодействия информируют ПФР о рождении ребенка, и за семьей закрепляется право на семейный капитал. Получать бумажное подтверждение больше не требуется.
Право на материнский капитал возникает с момента рождения ребёнка, а вот реализация этого права происходит позже. Как правило, использовать средства можно через три года. Материнский капитал допускается направлять на ограниченный перечень целей, в том числе: пенсионные накопления матери, образование детей и даже на ежемесячные выплаты, если доход семьи ниже прожиточного минимума. Распорядиться средствами материнского капитала позволяется и по нескольким направлениям сразу.
Но нас интересует использование субсидии для улучшения жилищных условий. Постановление Правительства РФ №862 от 12 декабря 2007 года предусматривает следующие виды расходов, на которые могут быть направлены средства материнского капитала:
приобретение новостройки;
погашение долга по ипотечному кредиту (или первоначальный взнос при оформлении кредита);
строительство (или реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства;
приобретение жилья на вторичном рынке.
Естественно, объект недвижимости должен находиться в России. Материнский сертификат можно использовать одновременно с другими инструментами государственной поддержки, например, жилищными сертификатами и военной ипотекой. А вот сделки с родственниками запрещены – это связано с пресечением незаконного обналичивания средств государственной поддержки.
Для направления средств материнского капитала на выбранные родителями цели ребёнок, в связи с рождением которого возникло право на этот вид субсидии, должен достигнуть трёхлетнего возраста. Исключение – погашение ипотечного кредита (или покупка с использованием ипотеки). В этом случае ждать третьего дня рождения малыша не требуется. Поэтому часто родители, имеющие возможность приобрести объект недвижимости полностью на собственные средства, всё-таки привлекают банковский заём и сразу гасят ипотеку материнским капиталом.
Покупка квартиры с использованием средств семейного капитала на вторичном рынке – дело хлопотное. Не каждый продавец согласится на получение средств из ПФР. Всё дело в схеме оплаты: по закону сначала переходит право собственности, а уже потом на счёт продавца перечисляются средства материнского капитала. Агентство недвижимости «Квартал Риэлти» лишь раз сопровождало сделку с подобной формой расчётов. В списке документов для проведения платежа из ПФР – выписка из ЕГРН с новыми собственниками. Таким образом, продавец получает часть денег уже после перехода права собственности на имя покупателей. И срок ожидания немаленький. Девять рабочих дней на регистрацию сделки, затем десятидневный срок, когда ПФР рассматривает заявление на перечисление средств. А на последующее перечисление денег выделяется ещё примерно 10 дней. Месячная отсрочка не всегда приемлема на рынке, где большинство сделок альтернативные, а, значит, продавцы направляют полученные за свою квартиру средства на приобретение другой.
К тому же гарантии, что средства ПФР обязательно дойдут до адресата, нет. Если документы будут оформлены с ошибкой или выяснится, что приобретаемая недвижимость не соответствует критериям, Пенсионный фонд может отказать в перечислении средств. Например, приобретается жилое помещение, расположенное в доме, непригодном для проживания (аварийном). Кроме того, действие сертификата на материнский капитал прекращается в случае смерти владельца, который к этому моменту может уже стать собственником. Таким образом, продавец недвижимости оказывается в невыгодном положении: часть средств за объект получает с опозданием, и, более того, существует риск отказа ПФР от проведения расчётов. И если в столице 693 тысячи рублей (это максимальная возможная на сегодня сумма субсидии), как правило, является незначительной долей от общей стоимости объекта, то в небольших населённых пунктах отдельные объекты недвижимости могут быть полностью оплачены материнским капиталом.
Помимо рисков для продавца материнский капитал несёт и неудобства для семьи, его использующей. Главное осложнение – в качестве покупателей требуется указывать всех членов семьи (мама, папа, дети, в том числе совершеннолетние). Бабушки и дедушки, бывшие супруги, а также другие родственники в контексте маткапитала членами семьи не считаются.
Легче направить средства МСК на приобретение жилья на первичном рынке. Большинство застройщиков принимают средства МСК в счёт оплаты квартиры (хотя и не обязаны). При заключении договора о долевом участии в строительстве участниками также должны значиться все члены семьи.
Не важно, покупаете жильё у застройщика или на вторичном рынке, главное – не забыть про минимальный возраст в три года, которого должен достигнуть ребёнок. Если есть необходимость использовать средства раньше срока, то – добро пожаловать в клуб ипотечных заёмщиков.
Средства материнского капитала можно направить на первоначальный взнос (не все банки соглашаются) или впоследствии – на погашение кредита. Такой механизм использования субсидии работает и на первичном рынке, и на вторичном. Крупные банки имеют соглашения о сотрудничестве с ПФР, по которым сами передают данные в Пенсионный фонд.
В случае направления средств МСК в счёт погашения кредита снимаются сразу две проблемы. Во-первых, нет необходимости ждать три года после получения права на помощь. Во-вторых, продавец получает все деньги за недвижимость сразу – а значит выбор вариантов для покупки значительно шире.
Оформить объект недвижимости можно будет пока только на покупателя-заёмщика (родителя). Но единственному собственнику наслаждаться титулом суждено не всегда, правами придётся делиться…
После погашения ипотеки в течение полугода необходимо наделить всех членов семьи долей в жилье. Выделить долю в объекте недвижимости необходимо не только детям, в не зависимости от возраста, но и текущему супругу (при этом важно – на момент получения сертификата супруг мог быть другим!). Если к дате использования сертификата в семьи появились ещё дети – им также надо выделить долю.
Для выделения долей необходимо заключить соответствующее соглашение и направить его в Росреестр. Существует две формы соглашения о выделении долей: простая письменная и нотариальная. Простая письменная теоретически возможна лишь при совместной форме собственности родителей и выделенными долями детей. В зависимости от региона некоторые МФЦ не принимают соглашения о выделении долей в простой письменной форме, да и не любой банк согласен на распределение долей в такой форме. Лучше воспользоваться услугами нотариуса.
Какие доли выделять? Закон не определяет размер долей. Президиум Верховного суда рекомендует производить определение долей в праве собственности на квартиру, исходя из равенства долей родителей и детей на средства МСК, потраченные на приобретение этой квартиры. То есть равные доли детей и родителей не на всю стоимость недвижимости, а лишь на ту часть, что была оплачена средствами господдержки. Соразмерность материнскому капиталу можно считать по-разному. Некоторые нотариусы производят расчёт, исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре, некоторые – учитывают текущую стоимость (как правило, кадастровую). Можно выделить и большую долю – например, на практике часто квартира делится поровну между всеми членами семьи. Надо помнить о главном – чем больше в объекте недвижимости доля у несовершеннолетних, тем сложнее потом распоряжаться этим объектом.
В соответствии с законодательством при реализации объекта недвижимости, хотя бы часть которого принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить письменное согласие органов опеки и попечительства. Без такого согласия Росреестр отчуждение объекта не зарегистрирует. Получить такое согласие не быстро и не просто. Главное условие – в результате сделки ребёнок-собственник должен одновременно получить в собственность другое жильё (или соразмерную долю в нём) не хуже и не дешевле, чем имеющееся. Сделка обязательно должна быть альтернативной (и продажа квартиры, и покупка объекта взамен должны состояться в один день). А, например, переезд в другой регион страны опека может посчитать ухудшением условий проживания ребёнка и отказать в согласовании сделки.
Проблема рынка – продажа объекта, приобретённого с привлечением средств материнского капитала, «из-под залога». Это распространённый вид поведения: люди сначала берут ипотеку на небольшое жильё, со временем, так и не расплатившись до конца, покупают также в кредит квартиру побольше, а старый кредит одновременно гасят. Материнский капитал делает такую схему невозможной.
Представьте, вы использовали материнский капитал и, не дожидаясь, пока полностью выплатите кредит, продаёте квартиру. Доли пока выделить вы не можете – объект в залоге у банка. Опека не разрешит продать объект без оформления обязательной доли несовершеннолетних, с последующей наделением детей долями уже в альтернативном варианте. Риэлторы сегодня лоббируют поправки в законодательство, когда в подобной ситуации разрешалось бы выделять доли в приобретенном (новом) объекте, однако пока безрезультатно. Таким образом, единожды использовав материнский капитал на улучшение жилищных условий, семья практически лишается возможности ещё раз улучшить жилищные условия на долгие годы, до достижения детьми совершеннолетия.
Главная неприятность института семейного капитала не в сложностях приобретения с его помощью объектов недвижимости, а в последствиях отчуждения недвижимости, которая когда-то ранее была оплачена с использованием этой государственной субсидии.
Дело в том, что после погашения ипотечного кредита доли детям, как это предписывает законодательство, выделяют не все собственники. Кто-то забывает (никаких уведомлений не придёт), кто-то не выделяет доли специально.
В случае если квартира не продана – суд по представлению прокуратуры обяжет выделить долю всем членам семьи. Прокуратура проводит выборочные проверки исполнения родителями, использовавшими семейный капитал, обязательств по выделению долей в недвижимости. Если, согласно данным Росреестра, обременения отсутствуют, а дети в качестве собственников объекта не появились – это повод для проверки. Как правило, прокуратура настоятельно попросит родителей исполнить свои обязательства и выделить причитающуюся долю детям, а в случае отсутствия согласия – обращается с иском в суд.
Если же квартиру успели продать, так и не выделив доли членам семьи, сделка может быть признана недействительной, например, по заявлению детей, чьи права формально были нарушены. Материнский капитал наверняка потребуют вернуть, начислят штраф. Договор купли-продажи в части долей, на которые должны были претендовать дети, может быть признан недействительным.
Как же выяснить, использовался ли материнский капитал при приобретении недвижимости? Если сделка нотариальная – нотариус проверяет, не выдавалось ли продавцом нотариальное обязательство по выделению долей. До 2017 года такой документ для произведения выплаты требовал ПФР, сегодня нотариальное обязательство для оформления сертификата не требуется. Если средства маткапитала сразу направлялись на оплату объекта – это обязательно отражено в договоре купли-продажи или ДДУ.
Но более распространена ситуация, когда материнский капитал использовался для погашения ипотечного кредита за жильё. К сожалению, в едином реестре недвижимости отсутствует специальное поле для записи об использовании материнского капитала при приобретении объекта или при выплатах по ипотечному кредиту. Риэлторское сообщество давно ратует за добавления этого признака к объектам в базе. Обременения в виде долгосрочной аренды, найма или залога там же указываются!
Иногда для прояснения ситуации требуется настоящее расследование. В первую очередь, важно понять, имеют ли продавцы право на материнский капитал, могли ли они его использовать. Если младший из детей в семье родился до 2007 года или собственность нынешнего покупателя оформлена до 2008 года – можно выдохнуть. Если дети младше – необходима дальнейшая проверка. Обратите внимание – с июля прошлого года в паспорте можно не размещать данные о детях. Да и в случае потери паспорта дети могут не фигурировать в новом документе.
Далее смотрим правоустанавливающие документы продавца: есть ли там упоминание о материнском капитале? В договоре купли-продажи или долевого участия в строительстве информация об использовании средств будет обязательно фигурировать в тексте, а вот если объект приобретался в ЖСК или ЖНК, то в справке об оплате пая, скорее всего, будет отсутствовать информация об использовании капитала при выплатах. Если упоминания МСК нет, проверяем следующий важный маркер – ипотеку.
Вместе с продавцом через его личный кабинет на Госуслугах надо ознакомиться со справкой об использовании материнского капитала. Такой документ бесплатный и становится доступным в течение нескольких минут после запроса. Однако лучше заказывать справку из Пенсионного фонда, её может запросить только сам собственник. Она более подробная.
Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, необходимо запросить справку из банка об использовании средств МСК. Хотя большинство кредитных организаций готовы выдать лишь выписку с кредитного счёта. В этом случае надо проверять суммы погашения – не было ли среди поступлений сумм, равных материнскому капиталу в тот год?
Важный момент – многие риэлторы ограничиваются «проверкой на маткапитал» продавца квартиры. А что, если нарушение случилось на предыдущих звеньях цепи владения? Нарушенные права могут быть восстановлены вне зависимости от того, сколько раз объект недвижимости успел сменить собственника. А ведь по архивным сделкам вряд ли получится добиться от экс-собственника справки из Пенсионного фонда. Следовательно, единственный доступный источник информации – архив текущего собственника. От того, насколько щепетильно риэлторы проверяли объект при покупке, зависит возможность последующей беспроблемной продажи.
Раз использовав материнский капитал, многие семьи впоследствии жалеют об этом. Если потратить материнский капитал на образование или отправить на будущую пенсию – никаких сложностей не будет, а при наиболее популярном выборе – улучшении жилищных условий – семья вместе с капиталом приобретает ворох проблем.
Некоторые риэлторы предлагают клиентам, не выделившим доли, вернуть сумму материнского капитала на счёт Пенсионного фонда. По их мнению, в этом случае обязательства по выделению долей прекращаются. Однако это не так. Процедура возврата материнского капитала законом не предусмотрена. Вернуть деньги в Пенсионный фонд вряд ли получится – они через какое-то время снова окажутся на вашем счёте. Есть случаи, когда граждане через суд пытались вернуть ранее использованные средства материнского капитала на счёт Пенсионного фонда. Такие иски, как правило, остаются без удовлетворения (или решение в пользу истцов отменяется на уровне апелляционной инстанции). В России не прецедентное право, однако посыл судебной системы ясен.
Надо оговориться, в редких случаях возврат материнского капитала всё-таки возможен – но, как правило, это происходит по решению суда по иску самого Пенсионного фонда или третьих лиц. В любом случае возврат ранее полученных средств материнского капитала назад в Пенсионный фонд никак не избавляет от предусмотренной законом обязанности оформить доли в жилье на всех членов семьи.
Распространён и другой ошибочный путь решения вопроса материнского капитала – отказ достигших совершеннолетия членов семьи от доли в праве до её выделения. Особенно это способ был распространён до 2016 года. Однако отказ от права не влечёт прекращение этого права. Многие юристы склоняются к мнению, что отказ от долей ничтожен. Даже ребёнок, достигший совершеннолетия, не может отказаться от причитающийся ему доли.
Программа материнского капитала продлена до конца 2026 года. При этом сроки получения сертификата и распоряжения МСК не ограничены.
Состав семей меняется. Рождается ребёнок – требуются дополнительные метры, потом ещё один – требуется дополнительная комната. Но время идёт, дети вырастают и начинают строить свои семьи и жить отдельно, и вот уже былые хоромы кажутся слишком большими. Ушли те времена, когда многие поколения жили в доме предков. Для каждого этапа семье требуется жильё с определёнными характеристиками, иногда больше, иногда – меньше. К сожалению, государство, помогая молодой семье приобрести жильё, одновременно сильно сокращает возможности этой семьи через несколько лет обменять квартиру на большую.
Вот так и получается, что желание сэкономить и использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий закладывает мину под дальнейшее право этой семьи свободно распоряжаться собственностью и двигаться дальше.
