Неэкономное жильё

От всех социальных и экономических потрясений граждане решили прививаться вложениями в недвижимость. Продавцы боятся продешевить и поднимают цены. Покупатели, ожидая дальнейшего повышения, в ответ скупают всё подряд. А те, кто отложил покупку до неопределённого времени, с ужасом наблюдают, как цены продолжают неумолимо расти вверх.

С начала 2021 года продолжился рост цен на жильё экономкласса. Многие аналитики рассуждали о перегреве рынка и прогнозировали неизбежное снижение стоимости жилья после ажиотажа 2020 года. Тем не менее, даже май и июнь 2021 года продемонстрировали высокий спрос на вторичное жильё, что не типично для этого периода, с учётом майских праздников и начала сезона отпусков. Помимо прочих факторов спрос на вторичный рынок подстегнуло повышение ключевой ставки ЦБ и ожидание увеличения процентных ставок по ипотечным кредитам. Также в последний вагон льготной ипотеки попытались запрыгнуть покупатели новостроек.

В целом с начала пандемии стоимость квартир заметно выросла, а российский рубль обесценился в пересчёте на квадратные метры. Покупатели, отложившие в 2019 году – начале 2020 года покупку до лучших времен, фактически потеряли целую комнату в своей потенциальной квартире. А люди, до пандемии планировавшие купить самое дешёвое жильё в границах Москвы, скорее всего уже не смогут себе это позволить. Им придётся рассматривать Московскую область, и для них повышение цен может обернуться потерей московской прописки.

Рассмотрим, как изменились цены на недвижимость в районе «Проспект Вернадского». В январе 2020 года покупатель со свободными или кредитными денежными средствами в размере 13 – 14 млн рублей смог бы себе позволить, к примеру, двухкомнатную квартиру в монолитном доме, построенном по программе реновации. В июле 2021 этих денег хватило бы только на однокомнатную квартиру в аналогичном доме. За двухкомнатную квартиру ему уже пришлось бы доплатить к имеющимся деньгам от 3 до 5 млн рублей, в зависимости от её состояния. Те же, кто присматривался к однокомнатным квартирам в монолитных домах, вынуждены сейчас рассматривать квартиры в блочных или панельных домах 70-80-х годов или подбирать варианты в других округах Москвы. Цены на однокомнатные квартиры в монолитных домах выросли с 10 – 11 млн рублей до 13 – 15. В среднем в экономсегменте стоимость выросла от 3 до 5 млн. за каждый объект, что ранее равнялось доплате за лишнюю комнату при обмене в рамках одного района в домах одинаковой категории.

При этом рост цен не сильно повлиял на возможность обмена одной квартиры на другую. Из приведённого примера видно, что двухкомнатные, как и однокомнатные квартиры, выросли в стоимости, но разница в доплате за них сохранилась. Если раньше вы хотели поменяться на большую площадь или разъехаться на две, то сейчас вы можете рассчитывать на такие же квартиры взамен своей, что и до роста цен. Цены на недвижимость выросли пропорционально, и разница в рублях почти не изменилась. Поэтому, если вы давно думаете улучшить жилищные условия или наоборот получить доплату при переезде, то нет смысла ждать коррекции цен. Для оценки возможности обмена вы всегда можете обратиться в компанию «Квартал Риэлти» за бесплатными консультациями по недвижимости. Мы рассчитаем для вас разницу между продаваемым и покупаемым объектами и расскажем об основных сложностях обмена с учётом социальной и экономической ситуации.
В настоящее время в рекламе стоят немногочисленные переоценённые варианты, многие из которых имеют невысокую ликвидность (квартиры на первых или вторых этажах, квартиры с окнами на дорогу, проблемы с документами и т.п.). Стоит признать, что объектов для инвестиций и выгодных вложений на вторичном рынке недвижимости экономкласса в настоящее время нет. В связи с периодической угрозой обесценивания рублевых активов, квартиры служат источником сохранения, а не приумножения капитала. Запросы многочисленных клиентов найти им выгодный вариант в большинстве случаев остаются без реализации. Однако не исключено, что в случае очередного потрясения вся оставшаяся на рынке недвижимость в будущем окажется также выгодным вложением. Но, как и в ситуации с пандемией, такое предсказать невозможно. В современных экономических реалиях речь идёт только о выборе объекта из весьма скромного предложения.

Ещё одной особенностью рынка является увеличение доли альтернативных квартир, которые продаются только при условии приобретения взамен другого жилья. В рекламе выставлено много «скрытых альтернатив», когда в объявлении указано, что продажа свободная, а на самом деле это не так. Покупка таких квартир требует больше времени, и всегда сохраняются риски, что продавцы ничего себе взамен так и не подберут и «цепочка» развалится. Собственники боятся расставаться с квадратными метрами, оставаясь с деньгами на руках. Ставки по депозитам находятся сейчас на  низком уровне, а инфляционные ожидания высоки. Если нет понимания, что делать с деньгами от продажи квартиры, то её сейчас не продают.

В июле рекламные телефоны по покупке квартир стали звонить заметно реже. Сложно определить, что именно явилось причиной замедления рынка: аномальная жара, ухудшение ситуации с короновирусом, летние отпуска или то, что цены все-таки достигли своего потолка. Сохранится ли тенденция роста цен, замрут ли они надолго на месте или начнётся их постепенное снижение, станет понятно к концу сентября, когда на рынок жилья традиционно возвращается деловая активность.