Законы меняются, недвижимость остаётся

Дискуссия на тему, как супругам справедливо разделить совместно нажитое имущество, длится в обществе годами. И на законодательном уровне, и в судах пытаются найти истину в решении этого непростого вопроса. Ситуация осложняется тем, что часто в семейных спорах крайним становится третий лишний. В сделках с недвижимостью эта незавидная роль достается покупателю имущества, нажитого продавцом в браке и проданного им без согласия супруга.

С сентября этого года вступили в силу очередные поправки в Семейный кодекс, которые защитили добросовестного покупателя и указали супругам, что им самим нужно предпринимать меры для защиты своих имущественных прав. Речь идёт о поправке в п.3 ст.35 СК РФ, которая теперь отсылает нас к правилам статьи 173.1 ГК РФ. На практике это значит, что сделка с совместно нажитым имуществом, совершенная одним из супругов без необходимого согласия другого, может быть признана судом недействительной только если будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о наличии супруга, чьё согласие было необходимо. Александр Перепёлкин, практикующий юрист, в рамках семинара о недействительности сделок напомнил, что штамп в паспорте в настоящее время не является обязательным, и поэтому будет сложно доказать в суде факт информированности покупателя. И теперь бремя доказывания ложится в основном на обманутого супруга. Однако покупателю тоже не стоит расслабляться, необходимо использовать все доступные способы для выяснения брачного положения собственника квартиры. Например, Олеся Бухтоярова, юрист по недвижимости и страховщик, рекомендует запрашивать у продавцов квартир справку ЗАГС по форме №15, которая подтверждает наличие или отсутствие брачных отношений за определенный период времени. С 1 октября 2018 года начал работу Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), в который внесены все записи ЗАГС, сделанные с 1926 года. Такую справку теперь можно получить по месту своего жительства независимо от того, в каком городе России брак был зарегистрирован. Следует учитывать, что в реестре не содержится информация о браках, заключенных за пределами страны. Также кроме вышеуказанной справки рекомендуется оформлять отдельное нотариальное заявление со стороны продавца, если он заявляет об отсутствии супруга на момент приобретения недвижимости.

Одновременно с данной поправкой была введена компенсирующая норма в ст.39 СК РФ, позволяющая пострадавшему супругу восстановить справедливость и увеличить свою долю в другом совместно нажитом имуществе. В законе и раньше было указано, что, несмотря на презумпцию равенства долей в общей собственности, суд вправе присудить одному из супругов большую долю по сравнению с другим. Например, при учёте интересов несовершеннолетних детей или если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам и т.д. Ранее ещё была такая расплывчатая причина, как расходование общего имущества в ущерб интересам семьи. Вот её законодатель решил изменить, и в новой редакции она звучит как «совершение недобросовестных действий, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе заключение сделок без необходимого согласия другого супруга на невыгодных условиях». К примеру, муж продал совместно нажитую дачу без согласия жены, и жена теперь может на выбор или потребовать часть полученных им денежных средств, или увеличить свою долю в праве общей собственности на совместно нажитую квартиру соразмерно причиненному ущербу. Так как на практике не всегда удаётся взыскать с проигравшей стороны денежные средства, то имущество будет являться более надежной компенсацией.
Ещё один из актуальных вопросов, поднятых на Московском жилищном конгрессе, – банкротство физических лиц и покупка объектов у тех, кто уже прошёл эту процедуру. Тема болезненная и актуальная для большинства специалистов, потому что риски, связанные с приобретением жилья у продавца, находящегося в предбанкротном состоянии или проходящем процедуру банкротства, колоссальны. Они сопоставимы со всей стоимостью приобретённого жилья, и судебная практика по изъятию таких помещений настолько удручающая, что впору хвататься за голову. В настоящее время суды захлестнула волна исков о признании лица банкротом, так как со 2 октября 2022 года отменён полугодовой мораторий на банкротство. За первые три дня, по данным портала RB.RU, инициировано возбуждение более 3,5 тысяч дел о банкротстве от физических и юридических лиц на сумму более 1,3 млрд рублей, что сопоставимо со средними показателями за месяц. Наибольшее число дел инициировано, разумеется, в Москве.

Что это значит для рынка недвижимости? Его ждут судебные разбирательства по расторжению сделок купли-продажи, проведённых за год или ранее поданного заявления о банкротстве. Для того чтобы начать эту процедуру, физическому лицу необходимо иметь долг более 500 тысяч рублей и не платить по нему более трёх месяцев. Существует заблуждение, что инициировать банкротство может только сам гражданин. И если продавец вызывает доверие, то опасаться нечего. Но часто на практике от него это не зависит, и процесс начинают его кредиторы: банки, юридические лица, налоговые органы. Под особый удар попадут следующие сделки: оформленные по заниженной стоимости с целью ухода продавца от налогов, со способом расчёта через банковскую ячейку, с невозможностью доказать покупателю источник происхождения средств на покупку квартиры. Причём следует учитывать риски банкротства не только титульного собственника объекта, но и его супруга, а также предыдущих собственников объекта и их супругов в пределах трёх лет.

В рамках семинара о банкротстве Олеся Бухтоярова также развеяла миф о том, что единственное жильё у банкрота не забирают, и можно купить сколь угодно роскошную недвижимость для проживания, чтобы защитить деньги от взыскания кредиторов. Эту ситуацию изменило Постановление Конституционного суда РФ от 26 апреля 2021 г. №15-П «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой гражданина И.И. Ревкова». Теперь при определённом стечении обстоятельств единственное жильё могут забрать. Суд может изъять у должника единственную квартиру, если она была куплена в период взыскания с него задолженности и превышает площадь, необходимую для комфортного проживания. В этом случае кредиторы проводят собрание и сами выбирают для должника новую квартиру по муниципальным нормативам. Важным условием является то, что выручка от такого обмена не должна быть малозначительной по сравнению с суммой долга.
На состоявшемся форуме специалисты также обсудили вопросы добросовестности приобретения после закрытия персональных данных в ЕГРН с 1 марта 2023 года. С этой даты при покупке жилья необходимо просить продавца самого предоставить недавно заказанную выписку из ЕГРН или подать заявление в МФЦ об открытии персональных данных, чтобы её смог заказать покупатель. Из новостей этого года также отметили пропажу «синих» печатей на договорах купли-продажи, теперь в МФЦ возвращают договоры без записи о регистрации права собственности, а выписки из ЕГРН после регистрации выдаются и продавцу, и покупателю. Чтобы в дальнейшем проверить подлинность договоров без отметок о регистрации права, рекомендуют запрашивать дубликаты документов-оснований возникновения права собственности. Соответственно, поменялось условие получения продавцом денежных средств за проданный объект – вместо договора купли-продажи им стала, прежде всего, выписка из ЕГРН. Также на конгрессе состоялись дискуссии на тему введения в будущем Росреестром и Госуслугами новых цифровых сервисов, и обсуждалось много других вопросов, которые лишний раз напомнили специалистам, что в сфере недвижимости необходимо постоянно держать руку на пульсе.