Последние предложения
Подведение итогов года всегда приятно, когда речь идёт о рекордах или хотя бы росте показателей. На конференции обсуждали склады и офисы, а отели и торговые площади решили оставить на следующий раз. Не обошлось и без обсуждения жилой недвижимости, куда без неё?
Высокими темпами развивается сегмент складской недвижимости: спрос растёт, за ним увеличивается новое строительство и цены. Пока весь российский рынок по сути сводится к московской агломерации. Несмотря на устойчивый спрос на логистическую недвижимость в регионах, подавляющее большинство объектов строится именно вокруг столицы. Совокупный объём ввода складов в прошлом году превысил миллион квадратных метров, это второй результат после рекорда 2014 года, когда в эксплуатацию было сдано 1,6 млн. Крупнейшими новыми складскими объектами стали распределительные центры онлайн-ретейлеров – главных локомотивов рынка сегодня.
Как правило, склады возводятся девелоперами под конкретного клиента (built-to-suit). Основная тенденция на рынке складской недвижимости – рост запроса заказчиков на максимальную автоматизацию технологических процессов. Нехватка рабочей силы, растущие расходы на фонд заработной платы заставляют компании не «втискивать» конвейеры внутрь построенных зданий, а, наоборот, «плясать от печки» – т.е. проектировать стены вокруг ядра роботизированных производственных линий. Цель – свести ручной труд на складах к минимуму.
А вот в офисах пока нет цели заменить людей машинами. Наоборот, в условиях широкого распространения удалённой работы задача работодателей «заманить» сотрудников в контору. Поэтому офисы пока строятся не вокруг технологий, а вокруг работников. Запрос на современные комфортные здания всё сильнее.
В Москве по итогам 2021 года введено почти в три раза больше офисных площадей, чем годом ранее. Четыре из пяти построенных офисных помещений относятся к самому дорогому классу – «А». Основными точками нового строительства бизнес-центров традиционно выступают центр города, район Москва-Сити, «ленинградский коридор». Децентрализация офисной недвижимости идёт как «расползание центра».
Особую надежду застройщики связывают с развитием промзоны «Южный порт». В этой локации планируется возведение комплекса высотных зданий. Эксперты проводят параллели между перспективным деловым районом и Москвой-Сити: концентрация высоток на берегу реки недалеко от третьего транспортного кольца на месте бывших промышленных территорий. Станет ли «Южный порт», где скоро начнётся возведение станции метро, новым Сити покажет время, но уже сейчас ясно – территория станет новой точкой роста столичного рынка. Среди знаковых объектов, ввод в эксплуатацию которых ожидается уже в ближайшем будущем, упоминался и офисный центр компании «Новатэк» на границе «Квартала на Ленинском».
Один из рисков для традиционных девелоперов офисных зданий, который обсуждался на конференции, это потенциальный массовый выход всемогущих застройщиков жилой недвижимости на рынок строительства офисных центров. Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости ГК «Инград», признал, что ведущие застройщики жилья теоретически могут обрушить рынок коммерческой недвижимости, быстро построив большие объёмы. Главный вопрос – будет ли такой объём новых площадей востребован?
Курс на сращивание жилого и коммерческого девелопмента уже наметился. Апартаменты, получившие распространение в последнее десятилетие, – не что иное, как коммерческая недвижимость. В Новой Москве власти вынуждают лендлордов возводить места приложения труда; таким образом, застройщикам волей-неволей приходится выходить на рынок коммерческой недвижимости. Город активно заманивает крупных застройщиков, портфель которых ещё недавно почти полностью состоял из высокомаржинальных проектов жилья, в область строительства объектов административно-делового назначения. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 декабря 2019 г. №1874-ПП инвесторы вместо платежей за изменение вида разрешённого использования земельного участка могут возводить коммерческую и социальную инфраструктуру. Один за другим девелоперы подписывают соглашения с городом и в обмен на существенные льготы начинают строить дополнительные школы, медицинские центры, офисные здания.
Застройщики предлагают квартиры всё меньшей и меньшей площади, так как из-за роста цен люди могут позволить лишь малогабаритное жильё. Покупатель не может проводить много времени в такой квартирке – тесно. Значит, развитие среды вокруг – важный элемент маркетинга объекта для девелопера и возможность получать дополнительные доходы после ввода в эксплуатацию. Концепция 15-минутного города, когда вся инфраструктура предусматривается в шаговой доступности, становится важным конкурентным преимуществом при продвижении новостроек. Соответственно, в проектах комплексного развития территорий застройщики проектируют торговую недвижимость, развлекательные центры, социальную инфраструктуру, а самое главное – пытаются добиться симбиоза торговли, рекреации и окружающего ландшафта. Создание добавленной стоимости жилья через общественные пространства при комплексном развитии – важный тренд рынка по всей планете. Согласно исследованию CBRE, реализация успешной концепции placemaking, которая «по уму» стартует ещё на этапе предпроектной проработки территории, позволяет застройщику получить 10-процентную премию к общей капитализации объекта.
Ведущие девелоперы, специализирующиеся на жилой недвижимости, обладают высокой финансовой устойчивостью. Кроме того, уровень жилых объектов за последние годы значительно вырос. Девелоперы научились строить внешне приятные здания с просторными входными группами, удобной благоустроенной территорией, современной инженерией. Этот опыт они готовы перенести и на возведение коммерческой недвижимости.
Дефицит новых офисных пространств и экспансия могущественных застройщиков жилья на рынок коммерческой недвижимости льют воду на мельницу нового строительства. Но не всё так гладко. Против новых проектов играет высокая ключевая ставка. Помимо того, что дорожают коммерческие кредиты, ещё растут затраты. Увеличение себестоимости строительства превышает официальные показатели инфляции по экономике в целом. За прошлый год рост строительной себестоимости в среднем составил 35%, а в металлоёмких проектах (как правило, склады и торговые центры) увеличение затрат достигло и вовсе 90%. В результате и возведение бизнес-центров оказывается экономически нецелесообразным.
Аналитики дают разные прогнозы ввода новых офисных площадей на наступивший год: JLL ждёт чуть более 600 000 м2 новых офисов (на уровне прошлого года), в то время как Knight Frank прогнозирует лишь 440 000 м2 (падение показателя почти на треть). Возможно, причина несовпадения прогнозов экспертов лежит в области сроков ввода строящихся офисных центров в эксплуатацию, а точнее, усиливающаяся тенденция их переноса. На текущий момент сроки ввода в эксплуатацию до 30% объектов уже перенесены. В любом случае, какой бы прогноз ни сбылся, итоговое значение будет значительно меньше, чем ещё несколько лет назад, когда ежегодное строительство миллиона новых квадратных метров офисов считалось стандартным показателем.
Растёт популярность гибких офисных пространств. Сегодня в структуре предложения офисов полтора процента занимают коворкинги. При этом в Европе этот показатель достигает 6% и продолжает увеличиваться из года в год, хотя темпы этого роста снижаются. Якорными арендаторами подобных площадей выступают крупные компании, которых привлекает отсутствие необходимости капитальных вложений в подготовку рабочих мест, возможность как оперативно увеличить, так и уменьшить занимаемую офисом площадь, а также перевод значительной части поддерживающих функций на аутсорсинг. В 2021 году среди крупнейших арендаторов гибких офисных пространств были такие компании, как «Озон», «СберМаркет» и «Яндекс».
Обеспеченность нежилыми помещениями в среднем по России отличается от показателей столицы. Если в сфере торговой недвижимости на каждого москвича приходится в три раза больше торговых центров, чем на среднестатистического россиянина, то отрыв в офисной и логистической недвижимости заметнее. Москва – главный деловой магнит, она манит людей, финансовые потоки, товары и бизнес со всей России, и никто её не заменит.
